Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Смотрим какой заключается договор

Есть федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по которому строительные компании должны оформлять договоры участия в долевом строительстве, но так происходит далеко не всегда. Могут предложить заключить предварительный договор, договор уступки права требования, договор инвестирования, да мало ли какой еще.

Договор может даже носить название «участия в долевом строительстве», но  в Росреестре регистрироваться он не будет. Как следствие, для покупателя возрастают риски не получить квартиру или назад деньги в случае каких-либо проблем у застройщика.

Оплата без подтверждающих документов

Сейчас люди поумнели, но несколько лет назад не редко можно было прочитать в новостях и о таких случаях. Честно говоря, не представляю, что же должен такого сказать продавец, чтобы люди соглашались отдавать деньги без документального оформления.

У застройщика нет всех необходимых документов или разрешений на строительство

Расчет в данном случае на то, что когда дом уже будет частично построен, а квартиры распроданы, то в гос. органах решится данный вопрос проще. Но, как показывает практика, не всегда это удается. Стройку могут заморозить на неопределенный срок, либо строительная компания обанкротится.

Квартира продается несколько раз

Данный способ возможен когда договор не зарегистрирован. На ранней стадии строительства квартира продается несколько раз. К примеру, квартира передается поставщику материалов в счет оплаты будущих поставок, а он в свою очередь продает данную квартиру дальше. Если же поставщик срывает сроки, то договор между поставщиком материалов и застройщиком может стать недействительным, как результат застройщик начинает опять продавать те же самые квартиры, но уже кому-то другому.

Продается чужая квартира

Арендуется квартира, документы подделываются. После этого квартира продается по привлекательной цене одному или нескольким клиентам, продавцы получают аванс и исчезают. Также квартира может быть продана по поддельной доверенности или свидетельству о смерти.

Такого рода обман становится возможным в большинстве своем из-за невнимательности покупателя ( деньги передаются без оформления, документы не проверяются).

Встает вопрос, а как же проверить документы при покупке квартиры самостоятельно?

1. Проверить у собственника паспорт, а у военнослужащего удостоверение личности и справку о том, что он прописан на территории воинской части. Не исключена возможность, что перед вами человек похожий на хозяина квартиры, а паспорт получил на основания заявления об утрате.
2. При возможности, проверьте продавца в различных базах (ГУВД, ЕГРП, нарколога и т.п.).
3. Проведите проверку правоустанавливающих документов на квартиру. Перед окончательным решением и передачей денег нужно обязательно посмотреть оригиналы всех документов.
4. Проверьте историю квартиры. Если она продавалась много раз, от сделки лучше отказаться, так как если были нарушены чьи-то права, то каждый из бывших собственников может обратиться в суд для признания сделки недействительной в течение срока исковой давности.
5. Поговорить с соседями. К примеру с бабушками возле подъезда. От которых можно получить много полезной информации, которая может уберечь от опасной сделки.
6. Некоторые вещи, может грамотно выяснить только специалист. К примеру, юридические запрещения на квартиру. Но если выполнить проверку по первым пяти пунктам, от большей части проблем можно таким образом застраховаться.

Как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности. Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?

 

Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у нотариуса . Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. ( для родственников – дешевле, для посторонних – дороже ).

 

Могут быть два варианта выдачи доверенности ( по составу полномочий ):

 

1. на совершение всех действий , необходимых для покупки квартиры доверенным лицом ( т.н. «генеральная» доверенность );
2. только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

 

В первом случае Покупатель ( доверитель ) позволяет доверенному лицу ( поверенному ) совершать любые действия , которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя. Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры , регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Передаточный акт.

 

Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:

 

• — предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…
• — совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег…, и т.п.

 

В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.

 

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры  имеет некоторые особенности  (см. по ссылке).

 

Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий , ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки ( включая взаиморасчеты ), но на подписание договора отправил своего представителя.

 

Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:

 

• — уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…
• — зарегистрировать право собственности на мое имя.

 

Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий , и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности. Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств ( травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п. ) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.

 

Образец доверенности на покупку квартиры можно скачать здесь .

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

При покупке квартиры в новостройке нужно быть осторожным и внимательным. Что нужно проверять перед покупкой, и что свидетельствует о ненадежности фирмы-застройщика?

Наиболее спокойными могут быть те, кто покупает квартиру в новостройке в ипотеку. В этом случае банк сам будет заинтересован в надежности застройщика и не спустит с него глаз. Но и самому покупателю нужно быть внимательным. Что же нужно знать о застройщике, прежде чем заключить договор?

Проверьте разрешение на строительство многоквартирного дома. Здесь Вас могут ожидать два сюрприза. Во-первых, отсутствие этого документа и заверения застройщика в том, что все согласовано, а разрешение будет оформлено задним числом. Во-вторых, Вам могут предъявить совершенно другой документ. Также нужно проверить, есть ли у застройщика право за этот земельный участок. Отсутствие любого из этих документов может стать основанием для «заморозки» строительства, может затянуть сдачу дома и оформление права собственности.

Застройщик обязан предста­вить по требованию покупателя учредительные документы, сви­детельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, а при наличии — аудиторское заключение за последний год.

Нужно обязательно узнать, работает ли строительная организация в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Он дает немалые гарантии дольщикам в случае «заморозки» строительства, просрочки и т. д. Таким договором пользуются около 30% компаний. Важно знать, что договор долевого участия после подписания должен пройти регистрацию в Управлении Росреестра. В противном случае договор считается недействительным. Если Ваш застройщик предлагает заключить иной договор, следует тщательно взвесить риски. К примеру, вступление в строительный кооператив подразумевает, что член кооператива несёт ответственность по долгам кооператива.

Требуйте от застройщика точного и подробного описания квартиры. А именно: номер этажа, расположение на лестничной клетке, площадь и т. д. Важно предусмотреть в договоре порядок определения стоимости квартиры в случае, если её площадь по обмерам ПИБ будет отличаться от площади, указанной в договоре: к примеру, в площадь квартиры будет включена площадь лоджии. Зачастую застройщик требует доплату за такие метры по рыночным ценам.

Определите точную цену квартиры. Она будет фигурировать в претензии, если стройку «заморозят», или при подсчете размера компенсации за просрочку.

Требуйте точной даты сдачи дома. Это не позволит уйти от выплаты компенсации при просрочке.

Не следует приобретать квартиру, если:

- многократно менялись сроки строительства жилого дома;

- происходила частая смена застройщика;

- компания предлагает квартиру значительно дешевле, чем аналогичные квартиры в этом районе города;

- компания предоставляет неточную или недостоверную ин­формацию об объекте строительства или отказывается давать подробные разъяснения по предмету будущей покупки;

- застройщиком выступает гражданин или индивидуальным предприниматель;

- застройщик требует оплаты приобретаемой квартиры до регистрации договора доле­вого участия в Управлении Росреестра;

- в договоре не указана ответственность компании-застройщика за срыв сроков передачи квартиры участнику до­левого строительства;

- Вам предлагают подписать иную форму договора-займа, предварительной купли-продажи квартиры, предварительный до­говор участия в долевом строительстве, покупки векселей, резервирования квар­тиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости.

Как обезопасить себя при продаже квартиры. Возможные причины продажи

Причины, по которым квартиры выставляются на продажу, бывают разными, а то и противоположными. Например, иногда квартиру продают из-за того, что финансовое положение семьи благополучно, и она может себе позволить приобрести другое, более дорогое жильё, а иногда – потому как не может позволить себе находиться далее даже в том, что уже есть.

От причины продажи зависит и цена – если жильё продаётся вынужденно, потому как срочно нужны деньги, то будет ниже, чем продавец мог бы просить за ту же квартиру, если бы в её срочной продаже не было никакой необходимости.

Наиболее частые причины:

• Эта квартира не нужна – у семьи или гражданина в распоряжении несколько квартир, одна из которых попросту не требуется. Конечно, можно сдавать её в аренду, то вместо этого иногда предпочтительнее продать её и разово получить крупную сумму. Чаще всего такая ситуация складывается из-за того, что квартира переходит по наследству.
• Приобретение другого жилья – возможно, семье потребовалась недвижимость просторнее, и накопилось достаточно средств для её приобретения, но для этого требуется продать также ту квартиру, в которой она живёт.
• Переезд – то же, что и в предыдущем случае, разница в том, что покупать жильё потребовалось не из-за прибавления в семействе, или чтобы повысить комфортабельность проживания, а потому что потребовалось переехать в другой город, или на другой конец города, а может и дальше. Для покупателя особенно предпочтителен переезд продавца за рубеж – если тот уже переехал, то может быть заинтересован в быстрой продаже из-за связанных с длительным процессом сложностей, которые будут стоять особенно остро при нахождении за границей.
• Квартира была инвестицией – многие вкладывались в недвижимость ранее, хотя теперь её популярность как объекта для инвестиций падает. Тем не менее иногда квартира продаётся потому, что наступил удачный момент для этого, позволяющий получить прибыль.
• Нет возможности выплачивать ипотеку – если, взяв жильё в ипотеку, граждане затем лишаются источника дохода, или он просто снижается, то дальнейшая выплата может стать непосильной. И если даже перекредитование никак не поможет, и отдать долг никак не выйдет, лучше не затягивать, и не доводить дело до штрафов, а продать квартиру вместе с ипотекой.
• Требуются деньги – семье просто не на что жить из-за низких доходов или их отсутствия, и если квартира состоит из нескольких комнат, то остаётся продать её и приобрести жильё поменьше, получив доплату, и к тому же уменьшив ежемесячную плату.
• Развод – в этом случае часто требуется продать общую квартиру, чтобы каждый из супругов мог обзавестись собственной, либо же обмен на жилплощадьпоменьше для одного из них с выплатой компенсации второму.
• В квартире что-то не нравится. Например, соседи оказались алкоголиками, во дворе постоянно шумно и тому подобные проблемы. Здесь специфика понятна – нужно либо давать скидку, либо найти покупателя, которого особенности приобретаемой недвижимости не волнуют. Иногда в подобных случаях пытаются скрыть проблему до завершения сделки.